Působnost statutárního orgán společenství vlastníků, aneb co vlastně může výbor bez souhlasu shromáždění vlastníků
Asi není sporu o tom, že role statutárního orgánu ve společenství vlastníků (ať už výbor či předseda) je v mnoha směrech nevděčná úloha. Vzhledem ke skutečnosti, že jde o tzv. výkonný orgán, který zastupuje společenství vlastníků navenek, je s touto pozicí spjata i velká míra odpovědnosti. Už pouze z tohoto důvodu je vhodné znát, co vše je statutární orgán oprávněn činit, tak aby nepřekročil svá oprávnění.
Pokud jde o konkrétní pravomoci statutárního orgánu, tak je nutné konstatovat, že působnost výboru (či předsedy) není v ustanoveních § 1204 až 1222 občanského zákoníku, upravujících problematiku společenství vlastníků, nijak vymezena. V tomto směru je tedy nutné vycházet z obecných ustanovení občanského zákoníku upravujících jednání za právnické osoby, konkrétně pak z ustanovení § 163 občanského zákoníku, dle kterého statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání (stanovy), zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby.
S ohledem na výše uvedenou obecnou úpravu jednatelského oprávnění výboru (předsedy) společenství vlastníků lze shrnout, že statutární orgán může jednat v záležitostech, které nejsou v působnosti jiného orgánu (především pak shromáždění, jakožto nejvyššího orgánu společenství vlastníků). V praxi půjde především o záležitosti upravené v § 1208 občanského zákoníku a dále o záležitosti definované ve stanovách společenství vlastníků, jakožto zakladatelské listině.
Výčet záležitostí, jež jsou v působnosti shromáždění vlastníků je poměrně zřejmý, přičemž téže ustanovení (§ 1208 písm. h) občanského zákoníku) umožňuje danou působnost na úkor statutárního orgánu ještě rozšířit.
Problematická však může být tzv. zbytková působnost statutárního orgánu, neboť se jedná o "vše ostatní", co není v působnosti jiného orgánu.
Jistě nikdo nepochybuje o tom, že k uzavření úvěrové smlouvy, jejímž účastníkem je společenství vlastníků, je výbor (předseda) oprávněn pouze po předchozím souhlasu shromáždění, viz ustanovení § 1208 písm. f) bod 2. občanského zákoníku, neboť smyslem a účelem tohoto ustanovení je souhlas většiny vlastníků s takto významným právním jednáním, jež má dopad na každého z vlastníků.
Jak je tomu však za situace prostého nakládání s finančními prostředky společenství vlastníků, ke kterým má přístup právě statutární orgán?
Odpověď na tuto otázku nám překvapivě nesdělí občanský zákoník (a mnohdy ani stanovy společenství vlastníků, a to především z toho důvodu, že tvůrci na tuto otázku jednoduše nepamatovali), ale nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (které mimo jiné upravuje i způsob výpočtu podlahové plochy bytu či uvádí výčet nejvýznamnějších společných částí domu).
Dle ustavení § 13 odst. 1 předmětného nařízení vlády je statutární orgán společenství vlastníků oprávněn rozhodovat o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč. Dle odst. 2 téhož ustanovení je statutární orgán rovněž oprávněn rozhodovat o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku, přičemž tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech. Oba předmětné limity je možné upravit odchylně v rámci stanov.
Z výše uvedeného vyplývá, že i když je výbor (předseda) společenství vlastníků výkonným orgánem, je nutné vždy rozmýšlet, zda konkrétní jednání spadá bez dalšího do zbytkové působnosti dle § 163 občanského zákoníku, případně zda jde o pravomoc spadající do působnosti jiného orgánu, či je zapotřebí alespoň jeho souhlas. Stejně tak máme za to, že je vhodné si působnost uvedenou v ustanovení § 13 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. přenést i do stanov společenství vlastníků, ať již ve stejném či upraveném znění.
Profesionální předseda s.r.o.