Omezení krátkodobého pronájmu v bytových domech změnou stanov společenství vlastníků

Téměř v každém společenstvím vlastníků se občas setkáváme se sousedskými spory, a to především v souvislosti s hlukem vycházejícím z jednotky, nejčastěji v nočních hodinách. V mnoha případech stojí za takto zvýšeným hlukem skutečnost, že jednotka je krátkodobě pronajímána, a to prostřednictvím některé z platforem typu Airbnb či Booking.

Hněv vlastníků či jejich nájemců po opakovaném rušení nočního klidu dopadá nejen na samotného majitele jednotky, ale rovněž na výbor společenství, který je pod tlakem vlastníků nucen celou situaci řešit. Vzhledem k tomu, že první pokus o vyřešení situace spočívající v "domluvě" majiteli jednotky je velmi často neúspěšný, je dalším krokem svolání shromáždění vlastníků, na kterém je záležitost řešena, a to v krajním případě změnou stanov spočívající v zákazu krátkodobého nájmu v bytovém domě.

Ač se dané řešení jeví na první pohled jako pochopitelné, je nutné si uvědomit, že výbor, jakožto zástupce správce domu, je ve své působnosti omezen, a to co do důvodu jeho vzniku, přičemž právě tato otázka byla řešena u Nejvyššího soudu České republiky (dále jen "Nejvyšší soud") v rozhodnutí vedeném pod spisovou značkou 26 Cdo 854/2022 ze dne 15. 3. 2023 (dále jen "Rozhodnutí").

Jak již z úvodu tohoto článku vyplývá, předmětem sporu řešeného Nejvyšším soudem byla otázka neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků, na jehož základě došlo ke změně stanov spočívající v zákazu krátkodobého pronajímání jednotek.

V rámci předmětného Rozhodnutí Nejvyšší soud konstatoval, že i když je u bytového spoluvlastnictví zřejmé prolínání výlučného vlastnického práva majitele jednotky se spoluvlastnickým právem ke společným částem nemovitosti všech vlastníků jednotek, je nezbytné určit mantinely působnosti výboru, jako statutárního orgánu společenství vlastníků.

Dle ustanovení § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník") je společenství vlastníků právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem.

Správa domu a pozemku pak dle ustanovení § 1189 odst. 1 občanského zákoníku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí domu. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Na rozdíl od výše uvedené působnosti výboru má vlastník jednotky v souladu s ustanovením § 1175 odst. 1 občanského zákoníku právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části. Nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

S ohledem na výše uvedená ustanovení Nejvyšší soud konstatoval (v souladu s rozhodnutím Vrchního soudu v Praze, jakožto odvolacího soudu a na rozdíl od Městského soudu v Praze, jakožto soudu prvního stupně), že změna stanov ve výše uvedeném rozsahu je v rozporu s právní úpravou, neboť taková změna stanov není v působnosti shromáždění vlastníků a dle ustanovení § 245 občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 1221 občanského zákoníku se na předmětné ustanovení hledí jako by nebylo přijato.

Výše uvedené rozhodnutí, resp. jeho důsledky jsou významné nejen z důvodu vymezení působnosti orgánů společenství vlastníků, ale rovněž pro případné následné jednání dotčených osob, kdy s ohledem na překročení kompetencí shromáždění vlastníků není ze strany dotčeného vlastníka nutný postup dle ustanovení § 1209 občanského zákoníku a platnost sporného usnesení tak není zapotřebí napadnout u příslušného soudu.

Závěrem je nutné podotknout, že i když jsou možnosti výboru, resp. shromáždění vlastníků ve smyslu omezení vlastnického práva konkrétního vlastníka jednotky limitovány, neznamená to nutnost jejich faktické kapitulace, co do řešení problematické situace předestřené v úvodu tohoto článku, kdy právní řád poskytuje těmto orgánům jiné spektrum možností, jak je záležitost možné řešit. 

Profesionální předseda s.r.o.