Jak důležité je míti řádné vyúčtování služeb

Jednou z nejvýznamnějších úloh výboru společenství vlastníků (případně předsedy) je příprava vyúčtování služeb, a to v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb., resp. v souladu s prováděcími předpisy upravujícími způsob vyúčtování jednotlivých služeb a náležitosti předmětného vyúčtování.

Významný nárůst řešení této problematiky zaznamenala společenství vlastníků (ale také vlastníci jednotek ve vztahu k nájemníkům) v posledních letech při turbulentních změnách v cenách energií, neboť přirozeně docházelo ke zvýšené kontrole vyúčtování služeb.

Dle ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. je společenství vlastníků povinno doručit roční vyúčtování služeb nejpozději do konce čtvrtého měsíce následujícího roku, tj. do 30. 4. 2024.

V souladu s ustanovením § 8 zákona č. 67/2013 Sb. má příjemce služeb právo podat proti vyúčtování námitky, a to do 30 dnů od doručení předmětného vyúčtování (odst. 1), případně do 30 dnů od doručení podkladů, na jejichž základě bylo vyúčtování vypracováno, pokud o ně příjemce služeb požádá (odst. 2).

Není-li vyúčtování ze strany poskytovatele služeb vyhotoveno v souladu s právními předpisy, není jej možné považovat za řádné, přičemž od této skutečnosti se dále odvíjejí práva jednotlivých stran. Obdobně je tomu tak i v případě, že je vyúčtování sice po formální stránce v pořádku, avšak výsledné náklady na služby jsou vypočteny v rozporu se zákonem, stanovami či přijatými usneseními shromáždění vlastníků.

Základní a velice zažitou nepravdou je tvrzení, že veškeré námitky vůči předloženému vyúčtování je nutné reklamovat ve lhůtě uvedené v ustanovení § 8 zákona č. 67/2013 Sb. Dle ustálené judikatury (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 2734/2020) je jedinou podstatnou skutečností, zda je vyúčtování vyhotoveno řádně (tj. obsahuje všechny předepsané náležitosti) či nikoliv.

Jedním z důsledků nesprávně vypracovaného vyúčtování je nemožnost společenství vlastníků vymáhat po dlužníkovi nedoplatky uvedené v předmětném vyúčtování, a to ani při neuplatnění námitek ze strany dlužníka. Tento důsledek je pro společenství vlastníků nepříjemný především v případech, kdy je členem problémový vlastník neplatící zálohy za služby, kterému zákonitě vznikne v rámci vyúčtování výrazný nedoplatek.

Druhým z důsledků, na který je rovněž nutné pamatovat je vznik smluvní pokuty dle ustanovení § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., a to ve výši nejméně 50 Kč za každý započatý den prodlení se splněním zákonných povinností. Možnost uplatnění smluvní pokuty by mělo společenství vlastníků mít na paměti především v těch případech, kdy v domě přetrvávají spory ohledně účtování nákladů na společné části domu (tím spíše těch, které jsou ve výlučném užívání jen některých vlastníků) a s daným vyúčtováním nepanuje všeobecná shoda. Obdobně je tomu v případech, kdy společenství formálně nerozhodne o způsobu vyúčtování některých energií, u kterých zákon či prováděcí předpis umožňuje určitou variabilitu (jako je tomu například u nákladů na teplo). V tomto směru je však rovněž nutné podotknout, že i v tomto případě má soud možnost smluvní pokutu tzv. moderovat či nepřiznat, a to z důvodů daných konkrétními okolnostmi daného případu.

S ohledem na aktuální judikaturu nelze závěrem než výrazně doporučit výboru (či předsedovi) zajistit pro společenství vlastníků spolehlivého správce, který veškerou výše uvedenou problematiku nejen zajistí, ale zejména bude nést za vyhotovení vyúčtování odpovědnost. V tomto ohledu je pouze nutné mít rovněž na paměti, že vybraného správce musí schválit shromáždění vlastníků, neboť se jedná o kompetenci dle ustanovení § 1208 písm. g) občanského zákoníku, spadající pod jeho působnost.

Profesionální předseda s.r.o.