7. Povinnost výboru společenství vlastníků k opravám společných částí domu

Klíčová slova

Oprava společných částí domu, havarijní stav, svolání shromáždění, náhrada škody

Úvod

Judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 19/2024 řeší spor mezi žalobkyní (vlastnicí bytové jednotky) a Společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) ohledně náhrady škody a povinnosti SVJ provést opravy společných částí domu, konkrétně vlhkosti a plísní, které se vyskytly v bytové jednotce žalobkyně. Žalobkyně požadovala zaplacení částky 315 000 Kč s příslušenstvím jako náhradu škody, kterou jí vznikla při poskytování slev na nájemném nájemcům kvůli vadnému stavu bytu. Současně požadovala, aby bylo SVJ uloženo provést specifikované opravy.

Průběh řízení

Okresní soud Plzeň-město žalobu žalobkyně zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Krajský soud v Plzni jako odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, a to jak ohledně zamítnutí nároku na náhradu škody, tak i ohledně zamítnutí žalobního požadavku na provedení oprav. Odvolací soud zdůraznil, že SVJ neporušilo žádnou právní povinnost při správě domu, protože o opravách společných částí musí rozhodnout shromáždění vlastníků, které opravy neschválilo.

Žalobkyně podala dovolání k Nejvyššímu soudu, ve kterém namítala, že odvolací soud nesprávně posoudil otázku odpovědnosti SVJ za správu společných částí domu a že se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe.

Argumentace Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud se ve svém rozhodnutí zabýval dvěma základními otázkami:

• Odpovědností SVJ za náhradu škody způsobenou neprovedením oprav,
• Povinností SVJ provést opravy společných částí domu.

Nejvyšší soud zdůraznil, že prvním předpokladem odpovědnosti za škodu je protiprávní jednání, což v daném případě dosud nebylo prokázáno. Podle § 1190 občanského zákoníku je společenství vlastníků povinno zajistit správu domu, ale rozhodnutí o provedení oprav závisí na vůli shromáždění vlastníků. Pokud shromáždění opravy neschválí, SVJ (její statutární orgán) není povinno tyto opravy provést, ledaže by šlo o havarijní stav, který by ohrožoval bezpečnost nebo zdraví obyvatel domu. Dle Nejvyššího soudu však v této otázce měly nižší soudy zkoumat, zda výbor společenství vlastníků dostatečně reflektovalo žádosti (resp. výzvy) ze strany vlastníka jednotky, a to ve smyslu projednání těchto žádostí na shromáždění vlastníků a nemohlo z jejich strany dojít k porušení povinností. Z tohoto důvodu Nejvyšší soud v této části výroky odvolacího soudu zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.

Dále Nejvyšší soud konstatoval, že pokud vlastníci jednotek nesouhlasí s rozhodnutím shromáždění o neprovedení oprav, mohou se obrátit na soud s žalobou podle § 1209 občanského zákoníku jako přehlasovaní vlastníci. V tomto případě žalobkyně tuto možnost nevyužila až do okamžiku, kdy podala samostatnou žalobu o neplatnost usnesení shromáždění. Proto bylo dovolání ohledně provedení oprav zamítnuto jako předčasné.

Závěr

Nejvyšší soud částečně zrušil rozhodnutí odvolacího soudu v části týkající se náhrady škody a vrátil věc k dalšímu řízení, ve kterém bude nutné důkladněji zkoumat otázku možné škody způsobené žalobkyni. Naopak v části týkající se povinnosti provést opravy společných částí domu bylo dovolání zamítnuto, neboť opravy nebyly schváleny shromážděním vlastníků a je nutné postupovat v souladu s ustanovením  § 1209 občanského zákoníku.

Seznam nejvýznamnějších ustanovení obsažených v judikátu

§ 1189, § 1190 občanského zákoníku, § 1208 písm. e) bod 2, § 1209, § 2910 občanského zákoníku