6. Aktivní legitimace společenství vlastníků ve věci uplatnění práva z vadného plnění

Klíčová slova

Společenství vlastníků, aktivní legitimace, zastoupení, právo z vadného plnění

Úvod

Judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1137/2023 se zabývá problematikou odpovědnosti za vady bytových jednotek, konkrétně přehřívání místností v letních měsících. Žalobci, vlastníci bytových jednotek, se domáhali finančního plnění ve formě přiměřené slevy z kupní ceny bytů a náhrady nákladů za vypracování znaleckých posudků, které prokazovaly vady týkající se tepelné stability budovy. Žalovaná společnost Green Cape International s.r.o., která byla developerem budovy, se bránila s odkazem na to, že vady jednotek nejsou v odpovědnosti developera, případně že vady se netýkají společných částí domu. Předmětem sporu bylo, zda žalobci mohou vymáhat náhradu za vady jednotek a zda Společenství vlastníků jednotek (SVJ) může nárokovat náklady spojené se znaleckými posudky.

Průběh řízení

V první instanci Obvodní soud pro Prahu 4 uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částky v rozmezí od 68 000 Kč do 268 000 Kč jako náhradu za pořízení klimatizačních jednotek, které měly odstranit problém přehřívání místností. Soud přiznal také nárok žalobci – Společenství vlastníků jednotek na náhradu nákladů spojených s vypracováním znaleckého posudku, jenž posuzoval tepelnou stabilitu budovy.

Odvolací soud – Městský soud v Praze – však rozsudek soudu prvního stupně změnil v části týkající se náhrady nákladů SVJ na znalecký posudek. Odvolací soud uvedl, že SVJ nebylo aktivně legitimováno k nárokování těchto nákladů, protože vady se týkaly pouze jednotlivých bytových jednotek, nikoliv společných částí domu. Nárok jednotlivých žalobců na slevu z kupní ceny byl však odvolacím soudem potvrzen.

Argumentace Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud přezkoumal otázku, zda je SVJ oprávněno v souladu s § 1196 odst. 2 občanského zákoníku zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování nároků vzniklých vadami jednotlivých bytových jednotek. Dle tohoto ustanovení společenství vlastníků jednotek zastupuje vlastníky při uplatňování práv z vad jednotky.

Soud vycházel z judikatury a výkladů k ustanovení § 1196 odst. 2 občanského zákoníku, které dává SVJ oprávnění zastupovat vlastníky jednotek i ve věcech vad týkajících se jednotek, nikoli pouze společných částí budovy. Nejvyšší soud zdůraznil, že toto ustanovení má zajistit efektivní uplatňování nároků z vad, neboť pokud by každý vlastník jednotky musel své nároky uplatňovat samostatně, bylo by to nejen nepraktické, ale i nákladné. Z tohoto důvodu zákon umožňuje SVJ, aby nároky z vad jednotek uplatňovalo společně jménem všech vlastníků, čímž se snižují náklady na znalecké posudky a zajišťuje se efektivnější řešení.

Nejvyšší soud konstatoval, že nárok SVJ na náhradu nákladů za vypracování znaleckého posudku je oprávněný, protože posudek se týkal tepelné stability celé budovy a nikoli pouze jednotlivých místností v jednotlivých bytech. Přehřívání místností bylo způsobeno vadou stavebního provedení budovy, což opravňuje SVJ k tomu, aby uplatnilo náklady na vyhotovení posudku vůči developerovi, a to jménem vlastníků bytových jednotek.

Závěr

Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí odvolacího soudu ve vztahu k zamítnutí nároku SVJ na náhradu nákladů za znalecký posudek a vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení. SVJ má právo zastupovat vlastníky jednotek nejen v případě vad společných částí budovy, ale i v případě vad bytových jednotek, pokud se tyto vady týkají více jednotek. Rozhodnutí odvolacího soudu bylo shledáno jako nesprávné ve vztahu k otázce aktivní legitimace SVJ v dané věci.

Seznam nejvýznamnějších ustanovení obsažených v judikátu

§ 1159, § 1196 odst. 2, § 1970 občanského zákoníku