5. Opomenutí vymezení společných částí budovy v prohlášení vlastníka

Klíčová slova

Stavební úpravy, společná část budovy, prohlášení vlastníka

Úvod

Judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3434/2023 řeší spor mezi vlastníky bytových jednotek a Společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) ohledně neoprávněných stavebních úprav provedených jedním z vlastníků bez souhlasu ostatních vlastníků jednotek. Žalobci K. H. a Společenství pro dům XY požadovali, aby žalovaná O. K., která vlastnila jednotku v přízemí, odstranila stavební úpravy, které zasáhly do společných částí domu, a aby se zdržela dalších zásahů do práv žalobců. Tyto úpravy zahrnovaly zásah do fasády, střešních a nosných konstrukcí, včetně vytvoření nových okenních otvorů, přičemž tyto zásahy nebyly schváleny shromážděním SVJ ani odsouhlaseny ostatními vlastníky.

Průběh řízení

Obvodní soud pro Prahu 7 žalobu zamítl s odůvodněním, že stavební úpravy nezasahují do společných částí domu. Žalobci podali odvolání k Městskému soudu v Praze, který rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil. Odvolací soud dospěl k závěru, že žalovaná nezasáhla do společných částí domu, protože objekt, ve kterém se její jednotka nachází, je stavebně samostatný a není spojen s hlavní částí domu, kde jsou vymezeny společné části dle prohlášení vlastníka. Žalobci následně podali dovolání k Nejvyššímu soudu, které bylo shledáno přípustným podle § 237 občanského soudního řádu.

Argumentace Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud se zaměřil na otázku, zda stavební úpravy žalované zasáhly do společných částí domu, jak jsou definovány zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a prohlášením vlastníka. Podle § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. se za společné části domu považují zejména střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce a fasáda. Nejvyšší soud zdůraznil, že střecha a nosné konstrukce, do kterých žalovaná zasáhla, jsou dle zákona považovány za společné části domu, a to bez ohledu na to, zda jsou výslovně uvedeny v prohlášení vlastníka.

Soud konstatoval, že stavební úpravy žalované zasáhly do práv ostatních vlastníků jednotek, neboť změna fasády a konstrukcí může ovlivnit celkovou stabilitu a vzhled budovy, což jsou záležitosti, které vyžadují souhlas všech vlastníků jednotek. Skutečnost, že objekt je stavebně oddělený od hlavní části domu, neznamená, že by na něj nebyla aplikovatelná pravidla o společných částech domu.

Nejvyšší soud tedy odmítl argumentaci odvolacího soudu, že stavební úpravy nezasahují do společných částí domu. Dále uvedl, že úpravy střechy, nosných konstrukcí a fasády představují neoprávněný zásah do práv ostatních vlastníků jednotek. Nejvyšší soud rovněž zdůraznil, že vymezení jednotky v prohlášení vlastníka nemůže změnit zákonnou definici společných částí domu, která zahrnuje střechu a nosné konstrukce.

Závěr

Nejvyšší soud rozhodnutí Městského soudu v Praze zrušil a vrátil věc k dalšímu řízení. Uvedl, že stavební úpravy žalované zasáhly do společných částí domu a že tyto úpravy měly být provedeny pouze se souhlasem ostatních vlastníků jednotek a po schválení shromážděním SVJ. Žalovaná neměla právo bez tohoto souhlasu provést zásah do fasády, střechy a nosných konstrukcí domu. V dalším řízení se odvolací soud bude muset řídit právním názorem Nejvyššího soudu.

Seznam nejvýznamnějších ustanovení obsažených v judikátu

§ 2 písm. g) (§ 5 a 6 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), § 4 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů § 1166 občanského zákoníku)