4. Naléhavý právní zájem vlastníka jednotky

Klíčová slova

Naléhavý právní zájem, právní subjektivita, aktivní legitimace

Úvod

Judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4641/2015 se zabývá problematikou právní způsobilosti společenství vlastníků jednotek (SVJ) k nabytí pozemku a posouzením platnosti právního úkonu, který SVJ učinilo mimo rámec své právní subjektivity. Žalobce, člen SVJ, se domáhal určení, že hlavní město Praha je vlastníkem pozemku parc. č. 2742/108, neboť společenství nemělo právní způsobilost k uzavření kupní smlouvy na tento pozemek, čímž by smlouva byla absolutně neplatná. Spor se soustředil na otázku, zda SVJ mohlo pozemek nabýt, když neměl přímý vztah ke správě společných částí domu.

Průběh řízení

Obvodní soud pro Prahu 10 žalobu zamítl, protože dospěl k závěru, že žalobce nemá naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva, neboť nebyla přímo ohrožena jeho právní sféra ani majetková práva. Městský soud v Praze potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně s odůvodněním, že žaloba není přípustná, protože společenství jednalo v souladu s přijatými usneseními, a kupní smlouva byla schválena shromážděním vlastníků.

Žalobce podal dovolání k Nejvyššímu soudu, kde namítal, že společenství překročilo svou právní způsobilost, protože pozemek nelze využít při správě společných částí domu, což je zákonný rámec činnosti SVJ podle § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Dále tvrdil, že pokud SVJ nemá právní subjektivitu k nabytí takového majetku, je smlouva absolutně neplatná, což zakládá jeho naléhavý právní zájem na určení vlastnictví pozemku.

Argumentace Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud se zaměřil na dvě hlavní otázky:

Naléhavý právní zájem: Podle § 80 občanského soudního řádu (o. s. ř.) má žalobce naléhavý právní zájem na určení vlastnictví, pokud by bez tohoto určení bylo ohroženo jeho právo nebo právní vztah. Nejvyšší soud uznal, že žalobce jako člen společenství by mohl být přímo dotčen, pokud by společenství vlastnilo pozemek, neboť tato skutečnost může mít vliv na povinnost žalobce přispívat na správu domu a na závazky společenství.

Neplatnost usnesení shromáždění: Nejvyšší soud také posuzoval, zda rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek, které schválilo koupi pozemku, může "konvalidovat" neplatný právní úkon (právní jednání). Nejvyšší soud uvedl, že absolutně neplatný právní úkon nemůže být zhojen ani jednomyslným schválením shromážděním vlastníků jednotek, ani marným uplynutím lhůty pro podání žaloby na vyslovení neplatnosti usnesení. Nejvyšší soud ve svého rozhodnutí rovněž uvedl, že právě s ohledem na nemožnost konvalidace neplatného právního jednání byl žalobce oprávněn podat předmětnou žalobu na určení z důvodu naléhavého právního zájmu, a to i přes to, že nepodal žalobu ve smysl ustanovení § 11 odst. 3 z. č. 72/1994 Sb. (nyní § 1209 odst. 1 občanského zákoníku), neboť právě takové jednání by bylo nejefektivnějším řešením pro konkrétní dosažení cíleného rozhodnutí ve věci samé.

Závěr

Nejvyšší soud zrušil rozsudky soudů nižších stupňů a vrátil věc k dalšímu řízení Obvodnímu soudu pro Prahu 10. Dospěl k závěru, že žalobce má naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k pozemku, neboť se jej otázka vlastnického práva k předmětnému pozemku bezprostředně týká, Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí uvedl, že vzhledem k tomu, že vlastnické právo žalobce k jednotce je zákonně spjato s členstvím ve společenství vlastníků může mít nabytí vlastnictví k pozemku vliv i na samotného vlastníka, a to především v souvislosti s uhrazovací povinností společenství vlastníků za pozemek a dále v souvislosti s náklady na údržbu pozemku. Rozhodnutí Nejvyššího soudu však neřešilo otázku neplatnosti kupní smlouvy z důvodu překročení (resp. omezení) právní subjektivity společenství vlastníků, přičemž tato otázka zůstala na zodpovězení soudu I. stupně, resp. odvolacímu soudu (zde lze srovnat např. s rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 801/2017, jež rozhodoval ve věci právní subjektivity společenství vlastníků ve věci nabytí pozemku).

Seznam nejvýznamnějších ustanovení obsažených v judikátu

§ 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. (ustanovení § 1194 odst. 1 občanského zákoníku)

§ 11 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. (ustanovení § 1209 odst. 1 občanského zákoníku)

§ 1209 odst. 1 občanského zákoníku

§ 80 občanského soudního řádu