3. (Ne)platnost změny stanov před vznikem společenství vlastníků

Klíčová slova

Změna stanov, první členové výboru, vznik společenství vlastníků, aktivní legitimace

Úvod

Judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 27 Cdo 4337/2019 se zabývá otázkou platnosti změn stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ), které byly provedeny před jeho vznikem, a otázkou aktivní věcné legitimace nově zvolených členů výboru SVJ k podání návrhu na jeho prvozápis do veřejného rejstříku. Jádrem sporu bylo, zda lze provést změnu určení prvních členů statutárního orgánu SVJ před jeho vznikem, aniž by se jednalo o změnu stanov, a zda takovou změnu může provést shromáždění vlastníků, přestože SVJ právně ještě neexistuje.

Průběh řízení

Krajský soud v Brně zamítl návrh na zápis SVJ do rejstříku s odůvodněním, že návrh nebyl podán oprávněnými osobami, protože prvními členy výboru uvedenými ve stanovách SVJ nebyli navrhovatelé. Krajský soud dospěl k závěru, že návrh na zápis mohou podat pouze první členové výboru uvedení ve stanovách, nikoli nově zvolení členové. Vrchní soud v Olomouci následně potvrdil usnesení krajského soudu a uvedl, že stanovy SVJ mohou být měněny až po jeho vzniku. Rozhodnutí shromáždění vlastníků o volbě nových členů výboru před vznikem SVJ nemá právní účinky, protože SVJ ještě právně neexistuje.

Navrhovatelé podali dovolání k Nejvyššímu soudu s tím, že volba nových členů výboru není změnou stanov a že jsou oprávněni podat návrh na prvozápis SVJ do rejstříku. Namítali, že by v praxi aplikace rozhodnutí odvolacího soudu vedla k absurdním výsledkům, například v případě úmrtí některého z prvních členů výboru uvedených ve stanovách.

Argumentace Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud se ve svém rozhodnutí zabýval především otázkou, zda lze provést změnu v určení prvních členů statutárního orgánu SVJ před jeho vznikem a zda tato změna představuje změnu stanov. Podle § 1200 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku je určení prvních členů výboru SVJ podstatnou součástí stanov. Navíc podle § 1201 občanského zákoníku se nepřihlíží ke změnám stanov, které byly provedeny před vznikem SVJ, pokud bylo společenství založeno prohlášením vlastníka nebo smlouvou o výstavbě (výše uvedené ustanovení bylo na základě novely účinné ke dni 1. 7. 2020 změněno).

Soud dospěl k závěru, že změnu v určení prvních členů statutárního orgánu nelze provést rozhodnutím shromáždění vlastníků, protože před vznikem SVJ shromáždění právně neexistuje. Rozhodnutí shromáždění vlastníků proto nemůže mít žádné právní účinky. Pokud má dojít ke změně v určení členů výboru před vznikem společenství, je to možné pouze změnou stanov, a to na základě dohody všech zakladatelů společenství (po novele občanského zákoníku na základě dohody většiny hlasů vlastníků jednotek).

Nejvyšší soud rovněž potvrdil správnost posouzení otázky aktivní věcné legitimace navrhovatelů. Protože změna ve složení výboru před vznikem SVJ nebyla možná bez změny stanov, nebyli navrhovatelé oprávněni podat návrh na prvozápis SVJ do rejstříku.

Závěr

Nejvyšší soud zamítl dovolání a potvrdil rozhodnutí odvolacího soudu. Zdůraznil, že změnu v určení prvních členů statutárního orgánu SVJ je možné provést pouze změnou stanov před jeho vznikem, a to na základě dohody všech zakladatelů (od 1. 7. 2020 na základě dohody většiny), nikoliv na základě přijetí rozhodnutí na shromáždění vlastníků. Z tohoto důvodu nebyli navrhovatelé oprávněni podat návrh na zápis SVJ do veřejného rejstříku.

Seznam nejvýznamnějších ustanovení obsažených v judikátu

§ 1200 odst. 2 písm. e), § 1201, § 1204 občanského zákoníku

§ 11 odst. 1, § 40 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících