24. Možnosti omezení vlastnického práva v rámci stanov společenství vlastníků

Klíčová slova

Stanovy, vlastnické právo, krátkodobý pronájem, ubytovací služby

Úvod

Judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 854/2022 se zabývá otázkou neplatnosti rozhodnutí společenství vlastníků jednotek (SVJ) ohledně omezení vlastníků jednotek při užívání jejich bytů, konkrétně v souvislosti s opakovanými krátkodobými pronájmy nebo poskytováním ubytovacích služeb. Navrhovatel, přehlasovaný vlastník jednotky, podal návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků, které schválilo nové znění stanov, zahrnující zmíněná omezení. V rámci sporu byla zkoumána otázka, zda SVJ může svým rozhodnutím omezit vlastnická práva vlastníků nad rámec správy společných částí domu.

Průběh řízení

Městský soud v Praze jako soud prvního stupně návrh navrhovatele na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění zamítl. Navrhovatel se proti tomuto rozhodnutí odvolal k Vrchnímu soudu v Praze, který rozhodnutí částečně změnil a některá ustanovení stanov prohlásil za neplatná. Tato ustanovení se týkala především omezení užívání bytů k opakovaným krátkodobým pronájmům. Společenství vlastníků proti tomuto rozhodnutí podalo dovolání k Nejvyššímu soudu.

Argumentace Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud se ve svém rozhodnutí zaměřil na otázku, zda společenství vlastníků jednotek (SVJ) může prostřednictvím stanov omezit vlastníky jednotek ve způsobu užívání jejich bytů, konkrétně v souvislosti s krátkodobými pronájmy nebo poskytováním ubytovacích služeb.

Podle § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně užívat a spravovat svůj byt, avšak nesmí tím omezovat ostatní vlastníky jednotek v užívání společných částí domu. Dále je vlastník povinen zajistit, aby výkon jeho vlastnického práva nezasahoval do práv jiných vlastníků v domě. Nejvyšší soud se ztotožnil s právním názorem odvolacího soudu, že rozhodnutí společenství vlastníků nemůže zasahovat do vlastnických práv jednotlivých vlastníků nad rámec správy společných částí domu, jak to vymezuje § 1189 občanského zákoníku.

Nejvyšší soud zdůraznil, že jakékoli rozhodnutí shromáždění vlastníků, které zasahuje do práv vlastníků jednotek, musí respektovat jejich vlastnické právo, chráněné § 1012 občanského zákoníku. Omezení týkající se krátkodobého pronájmu, obsažená ve stanovách SVJ, představují zásah do způsobu užívání bytů, který přesahuje kompetence SVJ. Dle § 1194 občanského zákoníku je SVJ právnickou osobou, jejímž hlavním účelem je správa společných částí domu, nikoli správa jednotlivých bytů.

Nejvyšší soud konstatoval, že pokud shromáždění vlastníků přijme rozhodnutí, které zasahuje do vlastnických práv mimo svou působnost, je toto rozhodnutí neplatné podle § 245 občanského zákoníku. Stanovy SVJ nemohou obsahovat omezení, která by vlastníkům jednotek zakazovala určité způsoby využití jejich bytů, například poskytování krátkodobých pronájmů.

Závěr

Nejvyšší soud zamítl dovolání SVJ a potvrdil rozhodnutí odvolacího soudu, které správně prohlásilo některá ustanovení stanov za neplatná. Shromáždění vlastníků nemá pravomoc stanovami omezovat vlastníky jednotek v nakládání s jejich byty, zejména ve vztahu k pronájmům. Rozhodnutí, která překračují rámec správy společných částí domu, jsou neplatná, a proto se na taková rozhodnutí hledí jako na nepřijatá.

Seznam nejvýznamnějších ustanovení obsažených v judikátu

§ 245, § 1012, § 1175, § 1189, § 1194, § 1208, § 1209 občanského zákoníku