21. Podmínky pro odpojení vlastníka od dodávek tepla a teplé vody

Klíčová slova

Vyúčtování služeb, odpojení příjemce od služeb, shromáždění vlastníků

Úvod

Judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3535/2022 se zabývá sporem mezi společností GAPRA s.r.o. (žalobkyně) a Společenstvím vlastníků jednotek (SVJ). Předmětem sporu bylo opětovné připojení teplé vody a ústředního topení do bytové jednotky vlastněné žalobkyní, kterou nabyla v dražbě. Žalobkyně tvrdila, že má právo na dodávku těchto služeb, přičemž SVJ odpojilo služby z důvodu dlouhodobého neplacení příspěvků a záloh na služby předchozím vlastníkem jednotky a následně i žalobkyní samotnou.

Průběh řízení

Okresní soud v Mostě rozhodl ve prospěch SVJ a žalobu žalobkyně zamítl. Soud vycházel ze zjištění, že žalobkyně po nabytí jednotky přestala hradit příspěvky na správu domu a zálohy na služby, a odpojení teplé vody a topení bylo realizováno v souladu s rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek, které takto rozhodlo kvůli dlouhodobému neplacení předchozím vlastníkem. Soud uvedl, že na žalobkyni nepřešly dluhy předchozího vlastníka, avšak ona sama přestala platit své vlastní závazky.

Odvolací soud, Krajský soud v Ústí nad Labem, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil, s tím že podmínky pro odpojení teplé vody a ústředního topení byly naplněny. Shromáždění vlastníků jednotek mělo právo rozhodnout o odpojení služeb a žalobkyně neuhradila své vlastní závazky vůči SVJ, které vznikly po nabytí jednotky.

Argumentace Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud se zabýval zejména otázkou, zda SVJ postupovalo v souladu se zákonem a stanovami při odpojení teplé vody a topení v bytové jednotce žalobkyně. Podle § 1180 a § 1181 občanského zákoníku má vlastník jednotky povinnost platit příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na služby. Žalobkyně argumentovala, že jako nový vlastník nemůže být odpovědná za dluhy předchozího vlastníka a že platby přestala hradit až poté, co jí nebyly poskytovány služby. Nejvyšší soud konstatoval, že žalobkyně byla v prodlení s vlastními platbami a že bylo v souladu s rozhodnutím shromáždění vlastníků služby odpojit.

Nejvyšší soud dále posuzoval otázku započtení pohledávky žalobkyně, která tvrdila, že jí vznikla škoda v podobě sníženého nájemného kvůli odpojení tepla a teplé vody. Podle § 1987 odst. 2 občanského zákoníku však soud rozhodl, že započtení pohledávky nebylo možné, protože tato pohledávka byla sporná a její existence a výše by vyžadovaly složité dokazování.

Soud také potvrdil, že rozhodnutí shromáždění vlastníků o odpojení tepla a vody bylo přijato v souladu se stanovami a zákonem. Podle § 1208 občanského zákoníku má SVJ právo rozhodnout o odpojení služeb v případě, že vlastník jednotky nehradí své povinné příspěvky a zálohy na služby. Žalobkyně neprokázala, že by plnila své závazky řádně, a neplacení záloh bylo dostatečným důvodem pro přerušení dodávky služeb.

Závěr

Nejvyšší soud zamítl dovolání žalobkyně a potvrdil rozhodnutí soudů nižších instancí. Žalobkyně nemá nárok na opětovné připojení teplé vody a ústředního topení, dokud nevyrovná své závazky vůči SVJ. Rozhodnutí shromáždění vlastníků bylo shledáno platným a žalobkyně neprokázala žádné důvody, které by odůvodňovaly opětovné připojení služeb bez předchozí úhrady dlužných částek.

Seznam nejvýznamnějších ustanovení obsažených v judikátu

§ 1180, § 1181, § 1208 občanského zákoníku, § 1987 odst. 2 občanského zákoníku