17. Změna ve způsobu rozúčtování nákladů na správu domu a pozemku

Klíčová slova

náklady na správu domu a pozemku, rozúčtování, dohoda vlastníků

Úvod

Judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3144/2022 se zabývá sporem o neplatnost usnesení shromáždění Společenství vlastníků jednotek (SVJ), které stanovilo způsob rozúčtování nákladů na správu společných částí domu v rozporu s § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. (§ 1180 odst. 1 občanského zákoníku), o vlastnictví bytů. Klíčovou právní otázkou bylo, zda je možné rozhodnout o změně rozúčtování nákladů bez jednomyslného souhlasu všech vlastníků jednotek.

Průběh řízení

Městský soud v Praze jako soud prvního stupně žalobu žalobce zamítl s odůvodněním, že změna způsobu rozúčtování byla v souladu s interními předpisy SVJ. Žalobce se proti tomuto rozhodnutí odvolal k Vrchnímu soudu v Praze, který rozhodnutí městského soudu změnil a prohlásil usnesení shromáždění SVJ za neplatné. Vrchní soud své rozhodnutí opřel o § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., podle kterého rozúčtování nákladů na správu domu a pozemku musí vycházet z velikosti spoluvlastnických podílů jednotlivých vlastníků, pokud nedojde ke shodné dohodě všech vlastníků o jiném způsobu.

Žalovaný SVJ podal proti rozhodnutí odvolacího soudu dovolání k Nejvyššímu soudu, kde argumentoval, že změna rozúčtování byla provedena v zájmu všech vlastníků a že měl být aplikován princip proporcionality při hodnocení rozhodnutí shromáždění.

Argumentace Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud se ve svém rozhodnutí zaměřil na interpretaci § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. a na judikaturu, která se touto otázkou zabývala, zejména rozhodnutí publikované pod číslem 57/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (R 57/2014). Nejvyšší soud potvrdil, že příspěvky na správu domu a pozemku musí být rozúčtovány podle velikosti spoluvlastnických podílů, pokud nedojde k jednomyslné dohodě všech vlastníků o jiném způsobu rozúčtování. Změna tohoto způsobu tedy nemůže být schválena většinovým rozhodnutím shromáždění vlastníků, pokud není dosaženo souhlasu všech vlastníků jednotek.

Soud dále odmítl argument žalovaného ohledně aplikace principu proporcionality. Uvedl, že v případech, kdy bylo rozhodnutí shromáždění vlastníků přijato v rozporu se zákonem a zasahuje do základních práv vlastníků jednotek, nelze princip proporcionality aplikovat. Převaha zájmu SVJ jako celku nemůže ospravedlnit porušení základních práv jednotlivých vlastníků.

Nejvyšší soud odkázal na § 243c odst. 1 občanského soudního řádu, který umožňuje odmítnutí dovolání, pokud odvolací soud postupoval v souladu s ustálenou judikaturou, což bylo v tomto případě splněno. Soud dospěl k závěru, že změna rozúčtování nákladů bez souhlasu všech vlastníků je neplatná, jelikož jde o zásah do základních práv vlastníků jednotek.

Závěr

Nejvyšší soud dovolání zamítl a potvrdil rozhodnutí Vrchního soudu v Praze. Soud zdůraznil, že pro změnu způsobu rozúčtování nákladů na správu společných částí domu je nezbytný souhlas všech vlastníků jednotek. Usnesení shromáždění, které bylo přijato bez tohoto souhlasu, je neplatné, a to i v případě, že by bylo ve prospěch kolektivního zájmu společenství. Rozhodnutí Nejvyššího soudu je v souladu s dosavadní judikaturou a zajišťuje ochranu individuálních práv vlastníků jednotek. Výše uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu bylo potvrzeno i rozhodnutím Ústavního soudu, a to na základě Usnesení sp. zn. II. úS 2056/23.

Seznam nejvýznamnějších ustanovení obsažených v judikátu

§ 11 odst. 3, § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (ekvivalent k ustanovení § 1206 odst. 1 a 2 a § 1180 odst. 1 občanského zákoníku)